Underhållsplan för BRF: så gör ni en plan för 50 år och räknar ut avsättningen till fonden

En underhållsplan för en bostadsrättsförening listar varje byggnadsdel, när den behöver bytas och vad det kostar, och läggs ut över 10, 30 eller 50 år. Planen avgör hur mycket föreningen behöver avsätta till underhållsfonden varje år, och avsättningen delas på lägenheterna för att visa vad den betyder i avgiften. Här är stegen, ett räkneexempel och hur ni gör det i SCMportalen.

Steg 1: Inventera byggnadsdelarna

Börja med att lista det som slits: tak, fasad, fönster, stammar, värme, ventilation, hissar, tvättstuga, gård och el. För varje del skriver ni typ, plats, installationsår och skick. Skicket brukar delas in i bra, sliten och uttjänt. Utan den här listan blir resten av planen en gissning, och en inventering på plats med foto är det som skiljer en plan ni kan lita på från en mall som fyllts i på kontoret.

Steg 2: Sätt år och kostnad för varje åtgärd

Varje komponent får ett år då den behöver bytas, ur installationsåret och typens livslängd, justerat efter skicket. Därefter får åtgärden ett pris. Bästa underlaget är en offert eller ett utfall från ett tidigare byte, näst bäst är ett pris per modell eller storlek, och sist kommer en schablon för typen. Skriv alltid ner vilket av de tre som gäller, så att styrelsen ser hur säker varje siffra är.

Steg 3: Lägg ut planen över 10, 30 och 50 år

Tio år är den period ni kan budgetera detaljerat. Trettio och femtio år visar de stora, sällsynta posterna som stambyte och ny fasad. Efter första bytet byts en del igen när dess livslängd gått ut igen, så en komponent med trettio års livslängd som byts 2030 står även 2060 i en femtioårsplan. Räkna i dagens priser, då går avsättningen att jämföra rakt mot behovet.

Steg 4: Räkna ut fonden

Fondens saldo ett visst år är saldot året innan, plus årets avsättning, minus årets behov. Behövd avsättning är den jämna summa per år som håller fonden över noll hela vägen. Den är inte samma sak som genomsnittet, för ett stambyte tidigt i planen kan tömma fonden långt innan genomsnittet hunnit samlas ihop. Räkna därför båda, och se vilket år fonden går under noll med dagens avsättning.

Steg 5: Räkna om till kronor per lägenhet och månad

Styrelsen och medlemmarna frågar vad det betyder för avgiften. Dela den årliga avsättningen på antal lägenheter och på tolv månader. Visa dagens avsättning, behövd avsättning och skillnaden mellan dem. Visa gärna också kronor per kvadratmeter och år, räknat på samma yta (till exempel boarea) för hela föreningen.

Steg 6: Skilj på investering och underhåll

I redovisningen enligt K3 delas en åtgärd upp i det som är en investering och aktiveras och det som är underhåll och kostnadsförs. Fördelningen per år avgör hur resultatet påverkas, och den bör redovisas tillsammans med planen så att revisorn och styrelsen läser samma underlag.

Räkneexempel med påhittade tal

En förening med 60 lägenheter har en 30-årsplan med ett totalt behov på 12 000 000 kr i dagens priser och 1 500 000 kr i fonden. Genomsnittet är (12 000 000 minus 1 500 000) delat på 30 år, alltså 350 000 kr per år. Det blir 350 000 delat på 60 lägenheter och 12 månader, ungefär 486 kr per lägenhet och månad. Ligger ett stambyte på 5 000 000 kr tidigt i planen kan den behövda avsättningen bli högre än genomsnittet, och det är den siffran som håller fonden över noll.

Så sköter ni det i SCMportalen

SCMportalen bygger planen ur inventeringen: skick, installationsår, livslängd och pris per komponent, med källa och prisnivåns år på varje pris. Planen visas över 10, 30 eller 50 år med återkommande byten, och för en förening räknar den fonden: saldo, behövd avsättning, vilket år fonden går under noll och vad skillnaden blir per lägenhet och månad. Tioårsplanen och långtidsplanen exporteras till Excel och styrelseunderlaget till PDF, ur samma tal som skärmen visar.

Underhållsplan BRF 50 år – så räknar ni fonden | SCMportalen

Så gör en BRF en underhållsplan på 50 år: inventera, sätt år och kostnad, räkna underhållsfonden och avsättningen per lägenhet och månad.

Vanliga frågor

Måste en BRF ha en underhållsplan på 50 år?

För en ny bostadsrättsförenings ekonomiska plan ska en teknisk underhållsplan för 50 år finnas. För en befintlig förening anger stadgarna att pengar ska avsättas till underhåll, i regel enligt en underhållsplan. Planens längd är styrelsens val, men en plan på 30 till 50 år är det som gör att stambyte och fasadrenovering syns i förväg.

Vad är skillnaden mellan underhållsplan och underhållsfond?

Underhållsplanen är listan över vad som ska göras och vad det kostar år för år. Underhållsfonden är pengarna föreningen har avsatt för att betala det. Planen visar behovet, fonden visar om det finns täckning, och avsättningen är det som flyttar pengar från årsavgiften till fonden.

Ska inflation och ränta räknas med i planen?

SCMportalens plan räknar i dagens priser, utan inflation och ränta. Det gör att avsättningen i dagens kronor går att jämföra rakt mot behovet. Vill styrelsen se en prognos med index får den läggas på som en separat bedömning, och beloppen i planen står kvar som underlag.

Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?

Planen bör ses över varje år i samband med budgeten, och direkt när något ändras i beståndet, till exempel efter en inventering, en besiktning eller ett genomfört byte. I SCMportalen läses planen alltid ur komponentregistret, så en ändrad komponent syns i planen och i styrelsens underlag.

Ingår lagstadgade kontroller i planen?

Ja. OVK, energideklaration, radonmätning, hissbesiktning, elrevision, köldmediekontroll, automatiska portar och cistern kan läggas in som en egen driftkostnad per år ovanpå underhållet, räknat på intygens giltighetsdatum. Ett krav utan datum läggs inte på ett gissat år, det står som saknat.