Myndighetskrav för en BRF: alla kontroller och intervall på ett ställe

En bostadsrättsförening har nio återkommande kontroller att hålla reda på: energideklaration, OVK, radonmätning, brandskydd, hiss, elsäkerhet, eldstad, cistern och köldmedia. Några gäller alla flerbostadshus, andra bara om huset har en hiss, en eldstad, en oljecistern eller en kylanläggning. Här är kraven, intervallen och ett enkelt sätt att få överblick.

Steg 1: Avgör vad som gäller just ert hus

Energideklaration, OVK, radonmätning och brandskydd gäller flerbostadshus i allmänhet. Resten beror på vad som finns i fastigheten. Svara ja eller nej på fem frågor: finns det en hiss, ett elrum med egenkontroll, en eldstad eller panna, en oljecistern och en kylanläggning med köldmedium? Ett nej tar bort kravet från bevakningen, och ett obesvarat svar ska stå som okänt, inte som uppfyllt.

Energideklaration: tio år

Flerbostadshus ska ha en energideklaration, och den gäller i tio år enligt lagen om energideklaration för byggnader (2006:985). Deklarationen görs av en certifierad energiexpert och bygger på en besiktning av byggnaden. Giltighetsdatumet står i intyget, och det är det datumet ni bevakar.

OVK: tre eller sex år

Obligatorisk ventilationskontroll görs vart tredje eller vart sjätte år beroende på ventilationssystem, enligt Boverkets föreskrifter BFS 2011:16 (OVK 1). Flerbostadshus med från- och tilluft har tre år, med frånluft eller självdrag sex år. En certifierad funktionskontrollant gör kontrollen och skriver ett protokoll som anger nästa datum.

Radon: referensnivå 200 Bq/m³

Referensnivån för radon i bostäder är 200 becquerel per kubikmeter luft, och kommunen har tillsyn. Lagen anger inget fast intervall, men mätning rekommenderas för bostadshus och bör göras om efter en åtgärd och när ventilationen ändrats. SCMportalens bevakning räknar schablonmässigt med en ny mätning vart tionde år.

Brandskydd och eldstad

Brandskydd gäller alla byggnader: ägaren ska enligt lagen om skydd mot olyckor (2 kap. 2 §) hålla ett fungerande skydd mot brand, och det görs genom systematiskt brandskyddsarbete med rutiner, kontroller och dokumentation. Eldstad gäller bara hus med eldstad eller panna och omfattar sotning och brandskyddskontroll enligt lagens 3 kap. Intervallen sätts av kommunens räddningstjänst och beror på eldstadens typ och användning.

Hiss, el, cistern och köldmedia

Hiss kräver återkommande besiktning av ett ackrediterat organ enligt plan- och byggförordningen och Boverkets hissföreskrifter. Elsäkerhet kräver fortlöpande kontroll av elanläggningen enligt ELSÄK-FS 2022:3. Oljecisterner ska kontrolleras återkommande enligt Naturvårdsverkets föreskrifter NFS 2021:10, och i bevakningen räknas sex år. Kylanläggningar med köldmedium ska läckagekontrolleras enligt F-gasförordningen, med en frekvens som beror på mängden köldmedium. Hiss, el och köldmedia bevakas årligen som schablon.

Exempel: en förening med tre byggnader

En förening har tre flerbostadshus, en hiss i det största huset och varken eldstad, cistern, kylanläggning eller elrum med egenkontroll. Då gäller fem av de nio kraven: energideklaration, OVK, radon, brandskydd och hiss. El, eldstad, cistern och kyla markeras som gäller ej. Hissens besiktning är förfallen, OVK i två hus löper ut inom 90 dagar och energideklarationen i det tredje huset saknar datum. Översikten sorterar då hissen först, OVK-husen därefter och energideklarationen sist som underlag som saknas. Exemplet är påhittat.

Steg 2: Samla intygen med datum

För varje krav behövs ett intyg eller protokoll med utfärdandedatum och giltighetsdatum. Ladda upp dem på ett ställe i stället för att låta dem ligga i pärmar och mejlkorgar. Ett krav som gäller men saknar datum ska synas som saknat, så att ni vet vad som behöver fyllas i.

Steg 3: Bevaka och åtgärda

Sortera kraven efter vad som är förfallet, vad som löper ut inom 90 dagar och vad som saknar datum, och börja med de förfallna. Skapa en åtgärd med ansvarig och datum för varje anmärkning. Lägg in kontrollernas kostnad i underhållsplanen som en egen post per år, så att pengarna finns när intyget går ut.

Så sköter ni det i SCMportalen

Fliken Myndighetskrav visar en rad per fastighet och en kolumn per krav: Energidekl., OVK, Radon, Brandskydd, Hiss, El, Eldstad, Cistern och Kyla. Statusen räknas en gång och är densamma överallt: förfallet, brist, inom 90 dagar, datum saknas, giltig eller gäller ej. OVK-protokoll läses av AI, och kontrollernas kostnad kan läggas in i underhållsplanen som schablon exklusive moms.

Myndighetskrav för BRF – OVK, energideklaration, hiss | SCMportalen

Alla kontroller en BRF ska ha: energideklaration, OVK, radon, brandskydd, hiss, el, eldstad, cistern och köldmedia, med intervall och hur ni bevakar dem.

Vanliga frågor

Vilka kontroller måste en BRF ha?

Alla flerbostadshus ska ha energideklaration och OVK, och ägaren ansvarar för brandskyddet genom systematiskt brandskyddsarbete. Radonmätning rekommenderas för bostadshus. Därutöver tillkommer kontroller för det som finns i huset: hiss, elrum, eldstad eller panna, oljecistern och kylanläggning med köldmedium.

Vem ansvarar i en bostadsrättsförening?

Föreningen som fastighetsägare, alltså styrelsen. Styrelsen kan uppdra åt en förvaltare att bevaka kontrollerna, men ansvaret för att de görs och dokumenteras ligger kvar hos föreningen.

Hur länge gäller en energideklaration?

Tio år. Datumet står i själva intyget, och en deklaration som är äldre än tio år har gått ut och ska förnyas.

Vad är skillnaden mellan Brandskydd och Eldstad i kravlistan?

Brandskydd är det systematiska brandskyddsarbetet, alltså ägarens löpande arbete med rutiner, kontroller och dokumentation. Eldstad är kontrollen av eldstäder och pannor, med sotning och brandskyddskontroll. Det första gäller alla byggnader, det andra bara de som har en eldstad eller panna.

Vad betyder Datum saknas i översikten?

Att kravet gäller men att intyget saknar giltighetsdatum eller inte finns uppladdat, så att det inte går att säga om det är giltigt. Det räknas varken som godkänt eller som förfallet, och ett krav utan datum läggs inte på ett gissat år i kostnadsberäkningen.